Heeft u een woning gekocht, maar woont u daar nog niet?
Dan is het niet automatisch zo dat de woning direct in box 1 valt.
Ook wanneer u van plan bent om in de woning te gaan wonen, moet worden gekeken naar de voorwaarden van de Wet inkomstenbelasting 2001.
Dat kan bijvoorbeeld belangrijk zijn wanneer u een woning koopt terwijl u nog in uw huidige woning woont. Ook wanneer een partner tijdelijk in de nieuwe woning woont, kan de fiscale behandeling ingewikkeld worden.
De vraag is dan:
Is de nieuwe woning een eigen woning in box 1 of moet de woning in box 3 worden aangegeven?
Dat verschil kan grote gevolgen hebben voor de aftrek van hypotheekrente.
In deze blog leggen wij uit wanneer een woning als eigen woning kan worden aangemerkt en wanneer een woning in box 3 terechtkomt.
De hoofdregel: uw eigen woning valt in box 1
Een woning kan onder voorwaarden worden aangemerkt als een eigen woning in box 1.
Daarvoor is onder andere van belang dat de woning u of personen die tot uw huishouden behoren als hoofdverblijf ter beschikking staat.
Woont u daadwerkelijk in de woning? Dan is het meestal duidelijker dat sprake is van een eigen woning.
Maar wat als u de woning net heeft gekocht en er nog niet woont?
Daarvoor bevat de wet een bijzondere regeling.
Een gekochte woning waarin u nog niet woont
Stel:
U woont in Amsterdam en koopt op 15 februari 2026 een woning in Leiden.
U koopt de woning omdat u daar zelf wilt gaan wonen. De woning moet nog worden verbouwd en u verwacht enkele maanden later te verhuizen.
In dat geval kan de woning onder voorwaarden toch als eigen woning in box 1 worden aangemerkt, ook al woont u er op dat moment nog niet.
Dit volgt uit artikel 3.111, derde lid, Wet IB 2001.
De regeling ziet onder meer op een woning die leegstaat of in aanbouw is en die uitsluitend bestemd is om u binnen de daarvoor geldende termijn als hoofdverblijf ter beschikking te staan.
Dat betekent dat alleen zeggen:
“Ik ben van plan om daar later te gaan wonen.”
niet altijd voldoende is.
De omstandigheden moeten die bedoeling ook ondersteunen.
Wat betekent “uitsluitend bestemd”?
Dit is een belangrijk onderdeel van de regeling.
De woning moet daadwerkelijk bestemd zijn om uw toekomstige hoofdverblijf te worden.
Daarbij kunnen bijvoorbeeld de volgende omstandigheden relevant zijn:
- u heeft de woning gekocht met het doel er zelf te gaan wonen;
- u heeft uw huidige woning voor verkoop bestemd;
- u heeft concrete verhuisplannen;
- u laat de nieuwe woning verbouwen voor eigen bewoning;
- u heeft de woning niet gekocht als belegging;
- u heeft geen andere plannen met de woning.
Hoe concreter uw verhuisplannen zijn, hoe beter u uw fiscale positie kunt onderbouwen.
Voorbeeld: woning in Leiden
Stel dat u op 15 februari 2026 een woning in Leiden koopt.
U woont op dat moment nog in Amsterdam.
De woning in Leiden staat leeg en u bent van plan om daar zelf te gaan wonen. U laat de woning verbouwen en verwacht uiterlijk binnen de wettelijke termijn te verhuizen.
In deze situatie kan de woning onder voorwaarden als eigen woning in box 1 worden aangemerkt.
De hypotheekrente kan dan, wanneer ook aan de overige wettelijke voorwaarden wordt voldaan, mogelijk in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek.
Maar de situatie verandert wanneer iemand anders de woning gaat bewonen.
Wat als uw partner in de nieuwe woning gaat wonen?
Stel dat u zelf in Amsterdam blijft wonen, maar uw partner verhuist alvast naar de woning in Leiden.
Dan ontstaat een belangrijke fiscale vraag.
U woont zelf niet in Leiden.
De vraag is dan of de persoon die in Leiden woont tot uw huishouden behoort en of aan de overige voorwaarden van artikel 3.111 Wet IB 2001 wordt voldaan.
U kunt daarom niet automatisch concluderen:
“Het is mijn woning en ik ben van plan er later te gaan wonen, dus het is box 1.”
De feitelijke situatie moet worden beoordeeld.
Een woning die door iemand anders wordt bewoond
Dit is een belangrijk onderscheid.
Artikel 3.111, derde lid, Wet IB 2001 ziet op een woning die leegstaat of in aanbouw is en die uitsluitend bestemd is om binnen de wettelijke termijn als eigen woning te gaan dienen.
Als een andere persoon de woning daadwerkelijk bewoont, is het dus niet vanzelfsprekend dat u nog aan deze voorwaarde voldoet.
Daarom kan het fiscale verschil groot zijn tussen:
Situatie A
De woning staat leeg terwijl u deze laat verbouwen en voorbereidt op uw verhuizing.
Situatie B
Een ander woont gedurende langere tijd in de woning terwijl u zelf in uw huidige woning blijft wonen.
In situatie A kan de regeling voor een toekomstige eigen woning mogelijk van toepassing zijn.
In situatie B moet veel kritischer worden gekeken naar de voorwaarden.
Voorbeeld: Amsterdam en Leiden
Stel:
U woont in Amsterdam.
Op 1 maart 2026 koopt u een woning in Leiden. U bent van plan om naar Leiden te verhuizen.
De woning staat aanvankelijk leeg.
Op 1 mei 2026 trekt uw partner met de kinderen in de woning in Leiden, terwijl u zelf in Amsterdam blijft wonen.
De partner blijft daar vervolgens tot februari 2027 wonen.
U verhuist uiteindelijk niet naar Leiden.
In zo’n situatie is het te eenvoudig om de woning gedurende de volledige periode als uw eigen woning in box 1 aan te merken.
De fiscale kwalificatie moet per periode worden beoordeeld.
Daarbij zijn onder meer de volgende vragen belangrijk:
- Waarom woonde u zelf niet in Leiden?
- Was u daadwerkelijk van plan om naar Leiden te verhuizen?
- Behoorde uw partner tot uw huishouden?
- Hoe lang woonde uw partner daar?
- Was de woning leeg of werd deze feitelijk bewoond?
- Wat was uw bedoeling met de woning?
- Wanneer veranderde uw verhuisplan?
- Wanneer besloot u de woning te verkopen?
Wat als de woning later wordt verkocht?
Ook dit kan belangrijk zijn.
Stel dat u uiteindelijk besluit om niet naar Leiden te verhuizen en de woning te verkopen.
Dan moet worden bekeken of een bijzondere regeling voor een voormalige eigen woning of een toekomstige eigen woning van toepassing is.
U kunt niet automatisch stellen:
“Ik heb de woning gekocht met de bedoeling er te gaan wonen, dus de woning blijft tot de verkoop in box 1.”
De wettelijke voorwaarden moeten worden getoetst aan de feitelijke omstandigheden.
Vooral het moment waarop uw verhuisintentie verandert, kan van belang zijn.
Wanneer komt een woning in box 3?
Een woning valt in beginsel niet in box 1 wanneer deze niet kwalificeert als eigen woning.
Een tweede woning, vakantiewoning of woning die als belegging wordt aangehouden, valt bijvoorbeeld in beginsel in box 3.
Denk aan een woning die u:
- niet zelf als hoofdverblijf gebruikt;
- aanhoudt als investering;
- verhuurt;
- gebruikt als vakantiewoning;
- aanhoudt zonder concrete bedoeling om er zelf te gaan wonen.
Dan moet worden bekeken of de woning als overige bezitting in box 3 moet worden aangegeven.
Waarom maakt het verschil tussen box 1 en box 3 zoveel uit?
Het verschil is belangrijk omdat de fiscale behandeling volledig anders kan zijn.
Bij een eigen woning in box 1 kunnen onder voorwaarden onder andere:
- hypotheekrente;
- bepaalde financieringskosten;
- andere kwalificerende kosten
in aanmerking komen voor aftrek.
Bij een woning in box 3 werkt de belastingheffing anders.
Daar wordt de woning als vermogen behandeld en valt de waarde in beginsel onder de regels van box 3.
De hypotheekschuld kan vervolgens, wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan, als schuld in box 3 een rol spelen.
Een verkeerde kwalificatie kan daarom een aanzienlijk verschil maken.
Een woning kan niet alleen op basis van uw bedoeling worden gekwalificeerd
Dit is misschien wel het belangrijkste punt van deze blog.
Uw bedoeling is relevant, maar uw bedoeling alleen is niet altijd voldoende.
Stel dat u zegt:
“Ik wilde daar altijd gaan wonen.”
Maar ondertussen:
- woont u jarenlang ergens anders;
- woont uw partner in de woning;
- verhuist u nooit;
- wordt de woning verhuurd;
- of besluit u uiteindelijk de woning te verkopen.
Dan moet worden onderzocht wat de werkelijke situatie was en wanneer uw omstandigheden zijn veranderd.
De Belastingdienst kijkt daarom niet alleen naar wat u zegt dat uw bedoeling was, maar ook naar de feitelijke omstandigheden.
Houd uw verhuisintentie goed bij
Heeft u een woning gekocht waarin u later zelf wilt gaan wonen?
Bewaar dan documenten die uw plannen kunnen ondersteunen.
Denk bijvoorbeeld aan:
- de koopovereenkomst;
- documenten over de financiering;
- verbouwingsfacturen;
- correspondentie met aannemers;
- bewijs van verhuizing;
- verkoopdocumenten van uw huidige woning;
- documenten waaruit blijkt wanneer uw huidige woning te koop is gezet;
- correspondentie over de geplande verhuizing.
Dit betekent niet dat dergelijke documenten automatisch bewijzen dat de woning box 1 is.
Maar ze kunnen wel helpen om uw feitelijke situatie en intentie te onderbouwen.
Wat als uw huidige woning nog niet is verkocht?
Ook dat komt regelmatig voor.
U woont bijvoorbeeld in Amsterdam en koopt een nieuwe woning in Leiden.
U wilt uiteindelijk verhuizen, maar uw woning in Amsterdam is nog niet verkocht.
Dat betekent niet automatisch dat de woning in Leiden box 3 is.
Er bestaan wettelijke regelingen voor situaties waarin een woning nog niet uw hoofdverblijf is, maar wel bestemd is om dat binnen de daarvoor geldende voorwaarden te worden.
Maar ook hier geldt:
de voorwaarden moeten daadwerkelijk worden vervuld.
Alleen een toekomstige verhuiswens is dus niet voldoende.
De fiscale kwalificatie kan in de tijd veranderen
Een woning hoeft niet gedurende de gehele periode dezelfde fiscale kwalificatie te hebben.
Dat is bij dit soort situaties erg belangrijk.
Bijvoorbeeld:
Februari 2026
U koopt de woning in Leiden. De woning staat leeg en u bent van plan er zelf te gaan wonen.
→ Mogelijk box 1.
Mei 2026
Uw partner trekt in Leiden en u blijft in Amsterdam wonen.
→ De situatie moet opnieuw worden beoordeeld.
Februari 2027
U besluit definitief niet meer naar Leiden te verhuizen.
→ Uw oorspronkelijke verhuisintentie is niet meer hetzelfde.
Maart 2027
U zet de woning te koop.
→ Vanaf dit moment moet worden bekeken welke wettelijke regeling van toepassing is.
Dit laat zien waarom de datum en feitelijke omstandigheden zo belangrijk zijn.
Wat zegt artikel 3.111 Wet IB 2001?
Artikel 3.111 Wet IB 2001 is de belangrijkste bepaling voor de vraag wanneer een woning als eigen woning wordt aangemerkt.
Het eerste lid bevat de hoofdregel voor een woning die als hoofdverblijf aan de belastingplichtige of personen die tot zijn huishouden behoren ter beschikking staat.
Het derde lid bevat vervolgens een belangrijke regeling voor een woning die nog niet daadwerkelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt, maar bijvoorbeeld leegstaat of in aanbouw is en bestemd is om de belastingplichtige binnen de wettelijke voorwaarden als hoofdverblijf ter beschikking te staan.
Daarnaast kent artikel 3.111 verschillende bijzondere situaties, waaronder situaties rond een woning die wordt verlaten of wordt verkocht.
Daarom moet bij een woning die nog niet wordt bewoond altijd worden gekeken welk lid van artikel 3.111 van toepassing kan zijn.
Box 1 of box 3? Stel uzelf deze vragen
Heeft u een woning gekocht waarin u nog niet woont?
Begin dan met de volgende vragen:
- Waar woont u daadwerkelijk?
Wat is op dat moment uw hoofdverblijf?
- Wie woont in de nieuwe woning?
Staat de woning leeg of woont iemand anders daar?
- Wat was uw concrete bedoeling?
Was u daadwerkelijk van plan om zelf in de woning te gaan wonen?
- Wanneer zou u verhuizen?
Was er een concrete verhuisplanning?
- Is uw huidige woning verkocht of wordt deze verkocht?
Ook dit kan relevant zijn voor de beoordeling.
- Is uw situatie later veranderd?
Bijvoorbeeld doordat u niet meer wilt verhuizen of de woning wilt verkopen.
- Voldoet u aan de voorwaarden van artikel 3.111 Wet IB 2001?
Pas daarna kan de fiscale kwalificatie zorgvuldig worden vastgesteld.
Conclusie
Een woning die u heeft gekocht maar waarin u nog niet woont, is niet automatisch box 1.
Onder voorwaarden kan een woning die leegstaat of in aanbouw is toch als eigen woning worden aangemerkt wanneer deze uitsluitend bestemd is om u binnen de wettelijke termijn als hoofdverblijf ter beschikking te staan.
Maar wanneer een ander de woning bewoont, u zelf elders blijft wonen of uw verhuisplannen veranderen, kan de situatie anders worden.
Daarom is bij dit soort situaties vooral belangrijk om te kijken naar:
de feitelijke bewoning + uw huishouden + uw concrete verhuisintentie + de timing + de wettelijke voorwaarden.
Als de woning niet als eigen woning in box 1 kwalificeert, kan deze in plaats daarvan in box 3 vallen.
En dat verschil kan grote fiscale gevolgen hebben voor zowel de woning als de bijbehorende hypotheekschuld.
Heeft u een woning gekocht waarin u nog niet woont?
Woont u in Amsterdam, Leiden of ergens anders in Nederland en heeft u een tweede woning gekocht?
Of woont uw partner al in de nieuwe woning terwijl u zelf nog op uw oude adres woont?
Dan is het verstandig om niet alleen naar de aangifte te kijken, maar eerst vast te stellen hoe de woning fiscaal moet worden gekwalificeerd.
MREO kan uw situatie beoordelen aan de hand van de feiten en de toepasselijke fiscale regels.
Wilt u weten of uw woning in box 1 of box 3 valt? Neem dan contact met ons op voor een beoordeling van uw situatie.
Belangrijk
Deze blog is bedoeld als algemene fiscale informatie. De fiscale kwalificatie van een woning hangt af van de concrete feiten en omstandigheden en van de regels die gelden in het betreffende belastingjaar.
Bij twijfel over de behandeling van uw woning, hypotheek of hypotheekrente is het verstandig uw persoonlijke situatie fiscaal te laten beoordelen.