Bij het kopen, oversluiten of aanpassen van een hypotheek krijgt u te maken met allerlei kosten. Een deel daarvan mag u aftrekken in uw aangifte inkomstenbelasting. Andere kosten lijken misschien op financieringskosten, maar zijn fiscaal niet aftrekbaar.
De hoofdregel is dat u naast de hypotheekrente ook bepaalde kosten van geldleningen mag aftrekken. Het moet dan wel gaan om een lening die kwalificeert als eigenwoningschuld. Bovendien moeten de kosten rechtstreeks verband houden met het verkrijgen, verlengen of aflossen van die lening.
In deze blog leest u welke aftrekbare kosten eigen woning u in box 1 kunt opvoeren, welke kosten niet aftrekbaar zijn en waar u bij boeterente en een hypotheek bij uw eigen BV op moet letten.
1. Welke kosten zijn aftrekbaar bij een eigen woning?
Artikel 3.120 van de Wet inkomstenbelasting 2001 bepaalt welke kosten aftrekbaar zijn met betrekking tot een eigen woning. Naast de rente van een eigenwoningschuld kunnen ook bepaalde financieringskosten in aftrek worden gebracht.
Het gaat bijvoorbeeld om kosten die u maakt om een hypotheek af te sluiten of om een bestaande eigenwoningschuld te wijzigen.
De volgende kosten zijn in beginsel aftrekbaar:
- Hypotheekadvies en bemiddeling: de kosten van een hypotheekadviseur voor het afsluiten of aanpassen van uw hypotheek.
- Notariskosten: de kosten voor het opstellen en passeren van de hypotheekakte.
- Kadastrale rechten: de kosten voor de inschrijving van de hypotheekakte.
- Taxatiekosten: de kosten van een taxatie die de geldverstrekker verlangt voor het verstrekken van de hypotheek.
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG): de kosten voor de aanvraag van NHG.
- Bereidstellingsprovisie: de vergoeding die u betaalt om de geldigheid van een hypotheekofferte te verlengen.
- Boeterente: de vergoeding die u bij vervroegde aflossing, wijziging of oversluiting van uw hypotheek verschuldigd bent, mits aan de wettelijke voorwaarden is voldaan.
Deze kosten mag u in beginsel in één keer aftrekken in het jaar waarin u ze heeft betaald. Dat geldt alleen voor zover ze betrekking hebben op een eigenwoningschuld.
De Belastingdienst heeft een overzicht gepubliceerd van de aftrekbare kosten voor de eigen woning.
2. Welke kosten zijn niet aftrekbaar?
Niet iedere uitgave die u doet bij de aankoop of financiering van uw woning is fiscaal aftrekbaar. Het verschil zit vooral in het doel van de kosten.
Kosten die rechtstreeks samenhangen met het afsluiten van een eigenwoningschuld kunnen aftrekbaar zijn. Kosten voor de aankoop van de woning zelf, het onderhoud of andere bijkomende diensten zijn dat meestal niet.
Voorbeelden van niet-aftrekbare kosten zijn:
- Makelaarskosten voor de aankoop van de woning.
- Notariskosten voor de leveringsakte of koopakte.
- Overdrachtsbelasting en btw bij de aankoop.
- Kosten voor regulier onderhoud en verbouwingen.
- Aflossingen op de hypotheek.
- Kosten voor een bankgarantie bij het betalen van een waarborgsom.
- Rente en financieringskosten voor zover de lening niet kwalificeert als eigenwoningschuld.
Let dus goed op het onderscheid tussen de notariële kosten voor de levering van de woning en de kosten voor het vestigen van de hypotheek. De hypotheekakte kan aftrekbare kosten opleveren, terwijl de koopakte dat niet doet.
3. Advieskosten zijn niet altijd aftrekbaar
Een belangrijk aandachtspunt is dat hypotheekadvieskosten niet automatisch aftrekbaar zijn. De advieskosten moeten daadwerkelijk hebben geleid tot het afsluiten of aanpassen van een eigenwoningschuld.
De Belastingdienst heeft dit verduidelijkt in kennisgroepstandpunt KG:051:2024:5.
In deze zaak had een belastingplichtige advieskosten betaald voor een lening die uiteindelijk niet werd afgesloten. De vraag was of de advieskosten desondanks aftrekbaar waren.
Het antwoord van de Belastingdienst was duidelijk: nee. De kosten waren niet rechtstreeks verbonden aan het opnemen of aanpassen van een eigenwoningschuld, omdat de beoogde lening niet tot stand was gekomen.
Hetzelfde geldt wanneer u advieskosten maakt voor het aanpassen van een bestaande hypotheek, maar de aanpassing uiteindelijk niet doorgaat.
Praktisch voorbeeld
U betaalt een hypotheekadviseur voor advies over het oversluiten van uw hypotheek. Na het advies besluit u toch bij uw huidige geldverstrekker te blijven en sluit u geen nieuwe lening af. De advieskosten zijn dan niet aftrekbaar als kosten van de eigen woning.
Bron: Kennisgroepstandpunt KG:051:2024:5.
4. Is boeterente bij het oversluiten van een hypotheek aftrekbaar?
Ja. Boeterente kan aftrekbaar zijn als kosten met betrekking tot de eigen woning. Juridisch wordt boeterente daarbij behandeld als rente en niet als gewone kosten van geldleningen.
Artikel 3.119a, negende lid, Wet IB 2001 bepaalt dat onder rente ook boeterente wordt verstaan. Het gaat om de reële vergoeding die de geldverstrekker in rekening brengt vanwege het renteverlies over de resterende rentevastperiode.
Dit speelt bijvoorbeeld wanneer u uw hypotheek oversluit en uw huidige geldverstrekker daarvoor een vergoeding vraagt.
Er gelden wel voorwaarden. De vergoeding moet daadwerkelijk verschuldigd zijn en betrekking hebben op een lening die kwalificeert als eigenwoningschuld. Niet iedere vergoeding die een bank bij een hypotheekwijziging in rekening brengt, is dus automatisch aftrekbaar.
Ook moet u rekening houden met de beperking van het aftrektarief. In 2026 is de hypotheekrenteaftrek voor belastingplichtigen met een inkomen in de hoogste belastingschijf beperkt tot maximaal 37,56%. Dit maximum geldt ook voor andere aftrekbare kosten van de eigen woning.
5. Wat als een deel van uw hypotheek niet aftrekbaar is?
Niet iedere lening die op uw woning rust, kwalificeert automatisch volledig als eigenwoningschuld.
Heeft u bijvoorbeeld een hypotheek afgesloten voor de aankoop van uw woning, maar ook een bedrag geleend voor een auto, vakantie of andere privé-uitgaven? Dan moet u onderscheid maken tussen het deel dat betrekking heeft op de eigen woning en het overige deel.
Alleen de rente en kosten die betrekking hebben op het kwalificerende deel van de eigenwoningschuld komen in aanmerking voor aftrek.
Ook de bijleenregeling kan gevolgen hebben voor de omvang van uw eigenwoningschuld. Heeft u een eerdere woning met overwaarde verkocht en gebruikt u die overwaarde niet volledig voor uw nieuwe woning? Dan kan een deel van uw nieuwe hypotheek buiten de eigenwoningschuld vallen.
Een juiste verdeling van de lening is daarom belangrijk bij het berekenen van uw hypotheekrenteaftrek en de aftrekbare financieringskosten.
Conclusie: controleer uw hypotheekkosten voordat u aangifte doet
Bij de eigen woning zijn niet alleen de hypotheekrente, maar ook bepaalde financieringskosten aftrekbaar. Denk aan hypotheekadvies, taxatiekosten, notariskosten voor de hypotheekakte, NHG-kosten en onder voorwaarden boeterente.
De belangrijkste voorwaarde is dat de kosten rechtstreeks samenhangen met een lening die kwalificeert als eigenwoningschuld. Kosten voor de aankoop van de woning, onderhoud, koersverlies en vergoedingen voor renteswaps vallen daar niet zomaar onder.
Hulp nodig bij uw hypotheek en belastingaangifte?
Twijfelt u of bepaalde hypotheekkosten aftrekbaar zijn? Of wilt u weten of uw hypotheek volledig kwalificeert als eigenwoningschuld? MREO helpt u bij fiscale vragen over uw eigen woning, hypotheekrenteaftrek en de aangifte inkomstenbelasting.
Neem contact op met MREO voor juridisch en fiscaal advies.
Wil je vaker praktische tips en heldere uitleg over belastingen en juridische zaken? Volg MREO via ons WhatsApp-kanaal en mis geen belangrijke updates!
Dit artikel is gebaseerd op een uitspraak van de rechtbank. De beoordeling blijft afhankelijk van de toepasselijke wetgeving, het beleid en de omstandigheden van het individuele geval.