Vastgoed in Turkije: hoe behandelt de Belastingdienst uw woning in box 3?
Heeft u een woning, appartement, stuk grond of ander vastgoed in Turkije? Dan heeft u niet alleen te maken met de Turkse regels. Woont u fiscaal in Nederland, dan kan uw vastgoed in Turkije ook gevolgen hebben voor uw Nederlandse inkomstenbelasting.
Veel mensen denken dat een woning in Turkije uitsluitend in Turkije wordt belast. Dat is niet altijd zo.
Als u in Nederland woont, moet u in beginsel uw wereldwijde vermogen in uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting verwerken. Een tweede woning in Turkije kan daardoor onderdeel zijn van uw vermogen in box 3.
Maar hoe werkt dat precies?
En als u in Turkije al belasting betaalt over de woning of de huurinkomsten, betekent dat dan dat u in Nederland geen belasting meer hoeft te betalen?
U woont in Nederland en heeft een woning in Turkije
Stel: Mehmet woont al jarenlang in Nederland. Hij heeft in Nederland zijn eigen woning en bezit daarnaast een appartement in Antalya.
Hij gebruikt het appartement zelf tijdens vakanties. Hij verhuurt het niet.
Mehmet denkt:
“De woning staat in Turkije. Ik betaal daar mijn belastingen. Dus ik hoef deze woning niet op te geven in Nederland.”
Dat uitgangspunt is niet juist.
Als Mehmet in Nederland woont en binnenlands belastingplichtig is, moet hij in beginsel zijn bezittingen in Nederland én buiten Nederland aangeven. Onroerende zaken in het buitenland, zoals een tweede woning in Turkije, behoren tot de bezittingen die voor box 3 relevant kunnen zijn.
Een woning in Turkije kan in box 3 vallen
De Nederlandse Wet inkomstenbelasting 2001 bepaalt dat onroerende zaken tot de bezittingen in box 3 kunnen behoren.
Artikel 5.3 Wet IB 2001 noemt onder meer onroerende zaken als bezittingen voor de rendementsgrondslag. De rendementsgrondslag bestaat in de basis uit de waarde van de bezittingen verminderd met de in aanmerking te nemen schulden.
Dit betekent dat het voor de Nederlandse aangifte niet alleen gaat om:
- uw Nederlandse bankrekening;
- uw Nederlandse beleggingen;
- uw Nederlandse tweede woning.
Ook een woning of ander vastgoed in Turkije kan onderdeel zijn van uw Nederlandse box-3-vermogen.
Op welke waarde moet u de woning in Turkije aangeven?
Een belangrijk verschil met een Nederlandse woning is de waardering.
Voor een Nederlandse woning die in box 3 valt, wordt gewerkt met de WOZ-waarde.
Voor een woning buiten Nederland geldt een andere benadering. De Belastingdienst schrijft voor dat bij een tweede woning buiten Nederland de waarde in het economisch verkeer moet worden aangegeven op de relevante peildatum. Voor een buitenlandse woning die als overige onroerende zaak wordt aangegeven, geldt eveneens een waardering op basis van de waarde in het economisch verkeer.
Daarom is het belangrijk om niet zomaar de aankoopprijs van uw woning in Turkije over te nemen.
De aankoopprijs kan bijvoorbeeld jaren geleden zijn vastgesteld, terwijl de actuele waarde inmiddels aanzienlijk anders kan zijn.
Ook een sterk gewijzigde wisselkoers van de Turkse lira kan een rol spelen bij de waarde in euro’s.
Voorbeeld: woning in Antalya
Stel dat u in Nederland woont en een appartement in Antalya bezit.
U heeft het appartement in 2018 gekocht voor omgerekend €80.000.
Op de relevante peildatum is de waarde in het economisch verkeer omgerekend €120.000.
Voor de Nederlandse aangifte kan niet zonder meer worden uitgegaan van de oorspronkelijke aankoopprijs van €80.000. De waardering moet worden beoordeeld volgens de Nederlandse fiscale regels voor buitenlands vastgoed.
Daarbij is een goede onderbouwing van de waarde belangrijk.
Denk bijvoorbeeld aan:
- de ligging van de woning;
- de oppervlakte;
- de staat van onderhoud;
- vergelijkbare woningen;
- recente verkoopprijzen;
- eventuele beperkingen;
- de juridische eigendomssituatie.
Maar ik betaal in Turkije toch al belasting?
Dit is een van de belangrijkste vragen.
Het antwoord is: mogelijk betaalt u in beide landen met het verschil dat het belastingverdrag bepaalt hoe dubbele belasting moet worden voorkomen.
Nederland en Turkije hebben een belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting. Dit verdrag is nog steeds van kracht.
Het verdrag bepaalt onder meer dat inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in het land waar het vastgoed is gelegen.
Voor vastgoed in Turkije is daarom met name artikel 6 van het belastingverdrag Nederland-Turkije van belang.
Maar daarmee is het verhaal nog niet klaar.
Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen:
- het bezit van de woning;
- inkomsten uit verhuur;
- een eventuele waardestijging en verkoop;
- de Nederlandse heffing in box 3.
Deze onderwerpen mogen fiscaal niet zomaar op één hoop worden gegooid.
Het belastingverdrag Nederland-Turkije
Het belastingverdrag tussen Nederland en Turkije bevat regels over de verdeling van heffingsrechten.
Artikel 6 bepaalt dat inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in de staat waar het onroerende goed is gelegen. Voor een woning in Turkije betekent dit dat Turkije heffingsrechten kan hebben over inkomsten die uit die woning worden verkregen, bijvoorbeeld huurinkomsten.
Artikel 23 van het verdrag bevat vervolgens regels om dubbele belasting te voorkomen.
Voor inwoners van Nederland bepaalt artikel 23 onder meer dat Nederland onder voorwaarden een vermindering van de Nederlandse belasting kan verlenen voor bepaalde inkomensbestanddelen die volgens het verdrag in Turkije mogen worden belast.
Daarom is het niet juist om simpelweg te zeggen:
“Ik betaal belasting in Turkije, dus ik hoef de woning in Nederland niet aan te geven.”
De woning moet mogelijk wel worden aangegeven, terwijl vervolgens moet worden beoordeeld of en op welke manier in Nederland voorkoming van dubbele belasting wordt verleend.
Wat als u de woning in Turkije verhuurt?
De situatie wordt anders wanneer u uw woning in Turkije verhuurt.
U heeft dan mogelijk te maken met:
- Turkse belasting over huurinkomsten;
- Nederlandse aangifte van uw buitenlandse vermogen;
- de Nederlandse box-3-regels;
- het belastingverdrag tussen Nederland en Turkije;
- regels over het voorkomen van dubbele belasting.
Turkije kent eigen regels voor de belastingheffing over huurinkomsten uit onroerend goed. De Turkse belastingdienst kwalificeert inkomsten uit onder meer woningen, bedrijfsruimten, grond en andere onroerende zaken als huurinkomsten en kent daarvoor aangifte- en belastingregels.
Ook in Turkije kunnen dus aangifte- en betalingsverplichtingen ontstaan.
Het is daarom belangrijk om de Turkse én Nederlandse fiscale positie afzonderlijk te beoordelen.
En als u de woning helemaal niet verhuurt?
Ook dan kan de woning relevant zijn voor de Nederlandse belasting.
Een tweede woning die u uitsluitend zelf gebruikt tijdens vakanties, blijft in beginsel een vermogensbestanddeel.
De Belastingdienst noemt een tweede woning in het buitenland expliciet als een bezitting die in box 3 moet worden aangegeven.
Het feit dat u:
- de woning niet verhuurt;
- er alleen in de zomer verblijft;
- de woning aan familie beschikbaar stelt;
- de woning leeg laat staan;
betekent dus niet automatisch dat deze woning voor de Nederlandse inkomstenbelasting buiten beschouwing blijft.
Wat als de woning op naam van mijn partner staat?
Ook dit kan belangrijk zijn.
Bent u fiscale partners, dan kan de fiscale behandeling van het vermogen van u en uw partner gezamenlijk worden beoordeeld.
Daarnaast is van belang wie juridisch en economisch eigenaar is en hoe het vermogen tussen u en uw partner moet worden toegerekend.
Heeft uw echtgenoot bijvoorbeeld een appartement in Istanbul dat uitsluitend op naam van uw echtgenoot staat? Dan betekent dat niet automatisch dat u daar persoonlijk geen fiscale gevolgen van ondervindt.
De fiscale partnerregeling en de wijze waarop het vermogen moet worden toegerekend moeten worden bekeken aan de hand van uw persoonlijke situatie.
Wat als u een hypotheek of andere schuld heeft voor de woning in Turkije?
Ook een schuld kan relevant zijn.
Bij de Nederlandse box-3-berekening kunnen bepaalde schulden in aanmerking worden genomen. De Belastingdienst noemt bijvoorbeeld schulden voor de financiering van een tweede woning of andere onroerende zaken als mogelijke box-3-schulden.
Maar niet iedere schuld kan zonder meer volledig worden afgetrokken.
Daarom moet worden gekeken naar:
- de aard van de schuld;
- waarvoor de lening is aangegaan;
- de waarde van de woning;
- de toepasselijke schuldendrempel;
- de fiscale regels van het betreffende belastingjaar.
Een Turkse hypotheek betekent dus niet automatisch dat de Nederlandse fiscale waarde van uw vastgoed volledig met dezelfde schuld kan worden verminderd.
Welke verplichtingen heeft u in Turkije?
Een woning in Turkije kan ook in Turkije fiscale verplichtingen met zich meebrengen.
Afhankelijk van uw situatie kan bijvoorbeeld sprake zijn van:
- Emlak vergisi
Voor onroerend goed in Turkije kan een verplichting bestaan tot het betalen van emlak vergisi, de Turkse onroerendezaakbelasting.
De Turkse belastingdienst publiceert hierover regels en informatie over onder meer de belastinggrondslag en de verplichtingen van eigenaren.
- Huurinkomsten
Verhuurt u uw woning in Turkije, dan kunnen de huurinkomsten in Turkije onder de Turkse inkomstenbelasting vallen.
De Turkse belastingdienst kent hiervoor specifieke aangifte- en vrijstellingsregels.
- Verkoop van de woning
Ook bij verkoop van vastgoed kunnen fiscale gevolgen ontstaan.
De Nederlandse en Turkse regels moeten daarbij afzonderlijk worden bekeken. Het belastingverdrag Nederland-Turkije bevat bovendien bepalingen over vermogenswinsten uit onroerende zaken. Artikel 13 bepaalt dat voordelen uit de vervreemding van onroerende zaken in bepaalde situaties mogen worden belast in het land waar de onroerende zaak is gelegen.
Een verkoop van een woning in Turkije kan daarom zowel vanuit Nederlands als Turks perspectief moeten worden beoordeeld.
Welke Nederlandse regels zijn vooral belangrijk?
Bij vastgoed in Turkije zijn onder andere de volgende Nederlandse regels en bepalingen relevant:
Wet inkomstenbelasting 2001
- artikel 5.3 Wet IB 2001 – de rendementsgrondslag en de bezittingen in box 3;
- artikel 5.19 Wet IB 2001 – waardering van bezittingen en schulden naar de waarde in het economische verkeer;
- de overige bepalingen van hoofdstuk 5 Wet IB 2001 over inkomen uit sparen en beleggen.
Belastingverdrag Nederland-Turkije
- artikel 6 – inkomsten uit onroerende goederen;
- artikel 13 – vermogenswinsten;
- artikel 23 – voorkoming van dubbele belasting.
Welke bepalingen uiteindelijk van toepassing zijn, hangt af van uw persoonlijke situatie en van de aard van het vastgoed.
Een veelgemaakte fout
Een veelgemaakte fout is dat iemand alleen naar de Turkse belasting kijkt.
Bijvoorbeeld:
“Mijn appartement staat in Antalya, ik betaal daar emlak vergisi en daarom hoef ik het niet in Nederland op te geven.”
Dat zijn twee verschillende vragen.
Vraag 1: Welke verplichtingen heb ik in Turkije?
Vraag 2: Welke gevolgen heeft mijn woning voor mijn Nederlandse inkomstenbelasting?
Het antwoord op de eerste vraag bepaalt niet automatisch het antwoord op de tweede vraag.
Ook het omgekeerde geldt: het feit dat u de woning in Nederland moet aangeven, betekent niet automatisch dat u dubbel belasting betaalt. Het belastingverdrag en de Nederlandse regels ter voorkoming van dubbele belasting moeten vervolgens worden toegepast.
Welke documenten zijn belangrijk?
Heeft u vastgoed in Turkije? Bewaar dan niet alleen de Nederlandse aangifte.
Zorg dat u bijvoorbeeld beschikt over:
- de tapu (eigendomsakte);
- aankoopdocumenten;
- informatie over de aankoopprijs;
- gegevens over uw eigendomspercentage;
- eventuele hypotheek- of leningsovereenkomst;
- gegevens over huurinkomsten;
- bewijs van in Turkije betaalde belastingen;
- documenten over de waarde van de woning;
- verkoopdocumenten wanneer de woning is verkocht.
Deze documenten kunnen belangrijk zijn wanneer de waarde van het vastgoed moet worden vastgesteld of wanneer moet worden beoordeeld of recht bestaat op voorkoming van dubbele belasting.
De belangrijkste punten op een rij
Heeft u vastgoed in Turkije en woont u in Nederland? Let dan in ieder geval op de volgende punten:
- Een woning in Turkije kan onderdeel zijn van uw Nederlandse box-3-vermogen.
- Buitenlands vastgoed moet bij een Nederlandse inwoner in beginsel worden meegenomen in de aangifte.
- Voor een woning buiten Nederland geldt een waardering op basis van de waarde in het economische verkeer volgens de Nederlandse regels.
- Een hypotheek of andere schuld kan onder voorwaarden relevant zijn voor box 3.
- Verhuur van de woning kan leiden tot aanvullende belastingverplichtingen in Turkije.
- Ook in Turkije kunnen verplichtingen bestaan zoals emlak vergisi.
- Bij verkoop kunnen zowel Nederlandse als Turkse fiscale regels relevant zijn.
- Het belastingverdrag Nederland-Turkije bevat regels over onroerende zaken, vermogenswinsten en het voorkomen van dubbele belasting.
- Het betalen van belasting in Turkije betekent niet automatisch dat u de woning in Nederland niet hoeft aan te geven.
- Andersom betekent Nederlandse aangifte niet automatisch dat u dubbel belasting betaalt.
Conclusie
Heeft u een woning in Turkije en woont u in Nederland? Kijk dan verder dan alleen de vraag: “Moet ik belasting betalen in Turkije?“
U moet ook kijken naar uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting.
Een appartement in Antalya, een woning in Istanbul, een vakantiehuis aan de Egeïsche kust of een stuk grond in Turkije kan onderdeel zijn van uw vermogen voor de Nederlandse inkomstenbelasting.
De Nederlandse box-3-regels, de waardering van het vastgoed, eventuele schulden, huurinkomsten en het belastingverdrag Nederland-Turkije kunnen allemaal een rol spelen.
Daarbij is vooral belangrijk dat u onderscheid maakt tussen het bezit van vastgoed, inkomsten uit het vastgoed en de verkoop van het vastgoed. Voor ieder onderdeel kunnen andere regels gelden.
Heeft u vastgoed in Turkije en twijfelt u of u dit correct heeft verwerkt in uw Nederlandse aangifte? Dan kan het verstandig zijn om uw situatie vooraf te laten beoordelen.
Hoe kan MREO u helpen?
Bij MREO kunt u terecht met fiscale vraagstukken rondom uw Nederlandse belastingpositie.
Wij kunnen onder andere met u kijken naar:
- uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting;
- buitenlands vermogen in box 3;
- vastgoed in Turkije;
- de fiscale gevolgen van huurinkomsten uit het buitenland;
- de toepassing van het belastingverdrag Nederland-Turkije;
- mogelijke voorkoming van dubbele belasting;
- uw fiscale positie als u vermogen in Nederland én Turkije bezit.
Belangrijk
Deze blog is geschreven voor algemene informatieve doeleinden. Voor uw persoonlijke situatie kan daarom een individuele beoordeling nodig zijn.
Let op: belastingwetgeving en tarieven kunnen wijzigen. Controleer daarom altijd de regels die gelden voor het betreffende belastingjaar.